2025년 하반기, 국회를 통과한 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)’ 개정안이 2026년 2~3월경부터 본격 시행된다. 이번 개정은 조합설립 동의율 완화, 통합심의 절차 확대, 정비기반시설 제공 시 용적률 인센티브 신설, 임대주택 공급가격 산정 방식 변경 등 실질적인 사업 활성화를 위한 조치들을 담고 있다. 대규모 재개발이 어려운 구도심·저층 주거지의 사업 추진 환경이 한층 개선될 전망이다.
조합설립 동의율 완화로 사업 착수 문턱 낮춰
이번 개정안에서 가장 주목받는 변화는 조합설립 동의율 완화다.
- 가로주택정비사업·소규모 재개발사업: 80% → 75%
- 소규모 재건축사업: 75% → 70%
이 완화 조치는 초기 단계에서 동의율 확보가 어려워 장기간 표류하던 구역들에게 큰 도움이 된다. 과거에는 소수의 반대로도 사업이 무산되는 경우가 많았지만, 이제는 비교적 적은 수의 동의로도 조합 설립이 가능해졌다. 다만 동별 구분소유자 동의비율은 그대로 유지되므로, 특정 건물의 반대가 사업 전체를 막는 상황은 여전히 발생할 수 있다. 시행일 이후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용되기 때문에, 현재 준비 중인 구역은 일정 관리가 매우 중요하다.
통합심의 절차 확대, 행정 효율성 향상
개정안은 소규모정비사업 추진 시 2개 이상의 심의가 필요하면 통합심의로 진행하도록 하는 규정을 강화했다. 기존 심의 외에 다음 항목이 새로 포함됐다.
- 경관법에 따른 경관심의
- 교육환경보호법에 따른 교육환경평가
- 도시교통정비촉진법에 따른 교통영향평가
- 자연재해대책법에 따른 재해영향평가
통합심의는 여러 심의에서 발생할 수 있는 상충 문제를 한 번에 조율할 수 있어, 행정 절차와 사업 기간 단축에 효과적이다. 예를 들어 경관 설계와 교통 동선, 교육환경과 재해 대피로 설계 간의 충돌을 한 회의에서 해결 가능하다. 단, 심의 내용이 완화되는 것은 아니므로 고품질 설계와 충분한 사전 검토 자료 준비가 필수다.
정비기반시설 제공 시 용적률 인센티브
이번 개정안은 정비기반시설 또는 공동이용시설을 제공할 경우 법적 상한 용적률의 120%까지 허용하는 인센티브를 신설했다.
예를 들어 마을 주차장, 소공원, 보행로 등 지역에 필요한 공공편의시설을 설치·제공하면, 그 대가로 더 많은 연면적을 확보할 수 있다.
다만, 인센티브 적용을 위해서는 해당 계획이 통합심의를 통과해야 하고, 토지 소유자 전원의 동의가 필요하다.
임대주택 공급가격 현실화
기존에는 임대주택 공급가격이 ‘공공주택 특별법’에 따른 표준건축비 기준으로 제한됐다. 개정안은 이를 ‘주택법 기본형건축비의 50% 이상 + 가산금’ 체계로 변경해, 건축비 상승 현실을 반영했다.
이는 민간 사업자의 참여 유인을 높이고, 품질 향상에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대된다.
2026년 시행일 및 적용 일정표
개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행된다.
2025년 하반기 국회 본회의 의결 → 관보 공포(2025년 8~9월) → 2026년 2~3월경 시행 순서로 진행된다.
| 시점 | 주요 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 2025년 7월 15일 | 국토위 법안심사소위 의결 | 상임위 1차 관문 통과 |
| 2025년 하반기 | 국회 본회의 의결 | 법률 확정 |
| 2025년 8~9월 | 법률 공포(관보) | 시행일 산정 기준 |
| 2026년 2~3월 | 시행일(효력 발생) | 시행일 이후 조합설립인가 신청분부터 적용 |
※ 정확한 시행일은 관보 공포일 기준으로 확정된다.
예상 수혜지역 분석
동의율 완화와 통합심의 확대, 용적률 인센티브 신설은 대규모 재개발이 어려운 저층·구도심에서 효과가 클 전망이다.
- 서울: 동작구, 관악구, 성북구, 구로구 등 노후 단독·다세대 밀집지
- 부산: 동구, 서구, 사하구의 협소 도로·소규모 필지 지역
- 대구: 중구, 남구의 노후 주거지와 공실 다발 지역
- 광주: 동구·남구 일부 노후주택지
- 수도권 외곽: 안양, 의정부, 부천의 구도심 다세대 밀집지
2026년, 소규모정비사업 도약의 해
이번 개정은 동의율 완화로 착수 문턱을 낮추고, 통합심의와 용적률 인센티브로 속도와 밀도를 조정하며, 임대주택 가격 현실화를 통해 사업성을 보완하는 구조다.
시행일까지 남은 기간 동안 사업 대상지 선정, 사전 설계 검토, 주민 의견 수렴 등을 선행한다면 시행 직후 빠르게 인가 신청이 가능해져 경쟁에서 유리한 위치를 선점할 수 있다.